Kontakt Aktuelles

Wohnprojekt VAUBANaise eG

Urs Bürkle
Inklusives sozial-genossenschaftliches
Wohnprojekt VAUBANaise eG

Die VAUBANaise eG in Freiburg ist im Jahre 2010 projektiert worden. Sie bietet ein Dach für ein neues inklusives Wohnen, auch für Menschen mit erhöhtem Assistenzbedarf. 

Entscheidend befördert wurde dieses Wohnprojekt durch die Diskussion über Herausforderungen der Zukunft. Darauf wird zunächst kurz eingegangen, bevor die daran anknüpfende Konzeption vorgestellt und ihre Inhalte aufgegriffen werden. Abgerundet wird unser Beitrag mit konkreten Erfahrungen im Hinblick auf das Wohnen von Menschen mit Handicap.  

Demographische Entwicklung

Die Datenlage ist eindeutig. Die Lebenserwartung steigt. Das Verhältnis „jung“ zu „alt“ verändert sich, kurz, unsere Gesellschaft wird augenscheinlich immer „älter“. Es ist nicht nur die zahlenmäßige Veränderung zu konstatieren, sondern auch die Gewichtung der Themenlage wird neu austariert.

Der sogenannte „dritte Lebensabschnitt“ bekommt sowohl in der individuellen Lebensplanung und, damit verknüpft, im gesamtgesellschaftlichen Diskurs ein größeres Gewicht. Eine gravierende Veränderung der Bedürfnis- und Nachfragestruktur ist eine Folge davon. Für den gesellschaftlichen Sektor des Wohnens seien hier folgende Stichworte aufgeführt:

  • Keine Vereinsamung und Vereinzelung
  • Verlässliche und gute Nachbarschaft
  • Kompetenzen und das reichhaltige Erfahrungswissen einbringen zu können
  • Infrastruktur (Mobilität, Kultur, Assistenz, Pflege etc.)
  • Kein Ghetto, möglichst generationsübergreifend leben
  • Bezahlbarer Wohnraum

Der immer wieder geäußerte zentrale Wunsch, nicht in ein Heim „abgeschoben“ zu werden, wird nicht zuletzt daraus klar ersichtlich.

Inklusion

Als einer der letzten Staaten hat Deutschland 2009 die UN-Behindertenrechtskonvention ratifiziert. Fortan besteht ein Rechtsanspruch auf Wahlfreiheit auch im Bereich des Wohnens. Es kann mithin niemand mehr gezwungen werden in Sonderwohnformen zu leben. Wahlfreiheit und Selbstbestimmung kann aber für Menschen mit Handicap erst real werden, wenn es unterschiedliche Angebote gibt, die sich strukturell unterscheiden, und somit zwischen wirklichen Alternativen ausgewählt werden kann. In der Breite sind diese sich strukturell unterscheidenden Angebote jedoch (noch) nicht vorhanden. Trägerzentrierte (Gesamt)Versorgungsstrukturen sind bislang noch die Regel.

Veränderung der Nachfrage

Nicht zuletzt durch die Ratifizierung der UN-Behindertenrechtskonvention ist ein neues Selbstbewusstsein bei Menschen mit Handicap und ihren Angehörigen festzustellen, das zu einer Veränderung der nachgefragten Wohnformen geführt hat. Verstärkt wird die individuelle Bedarfsermittlung der personenbezogenen erforderlichen Pflege- und Assistenzdienstleistungen eingefordert. Diese ist zwar bereits seit Jahren im SGB (§ 9 SGB IX i.V.m. § 10 Abs 1 SGB IX) festgeschrieben, allein die Umsetzung ist bislang nur in geringem Umfange erfolgt. Eine Alternative zum bislang regelmäßig angebotenen „Gesamtpaket“ Wohnen und Pflege aus einer Hand wird verstärkt nachgefragt. Angebote, die eine klare Trennung des Wohnens und der erforderlichen Assistenz- und Pflegedienstleistung vorsehen, sind erforderlich, um dieser Nachfrageveränderung gerecht zu werden. Vertragspartner ist jeweils direkt der Mensch mit Handicap mit dem Anbieter der Wohnung (bspw. Wohnungsgenossenschaft) und dem Anbieter der Dienstleistung (bspw. Gemeinnütziger Pflege- und Assistenzdienst). Es werden also zwei voneinander unabhängige Verträge abgeschlossen. Wenn zum Beispiel ein Mieter aus einer Wohnung ausziehen möchte, und den Mietvertrag kündigt, bleibt der Dienstleistungsvertrag über die Assistenz- und Pflegedienstleistung weiterhin in Kraft und kann im neuen Wohnzusammenhang fortgesetzt werden.

Individuelle Bedarfsermittlung - das Persönliche Budget

Derzeit erfolgt in der Regel die Versorgung der Menschen mit Handicap im Rahmen von Tagessätzen, die von den Trägern mit den zuständigen Behörden ausgehandelt werden.

Die Differenzierung zwischen ambulanten und stationären Wohnangeboten berührt dieses vorgenannte wesentliche Strukturmerkmal (Trennung zwischen Wohnen und erforderlicher Dienstleistung) nicht. Auch bei ambulanten Wohnangeboten dominiert häufig die Form der faktischen Verknüpfung zwischen Wohnen und Assistenz- und Pflegedienstleistung. Ein Wechsel des Dienstleisters bei gleichzeitigem Verbleib in der Wohnung ist in der Regel nicht möglich.

Eine notwendige Bedingung für die Umsetzung des Rechtsanspruches der Wahlfreiheit und Selbstbestimmung ist mithin die personenbezogene, individuelle Bedarfsermittlung. Die Finanzierung des festgestellten individuellen Bedarfs der erforderlichen Assistenz- und Pflegeleistungen erfolgt dann im Rahmen des Persönlichen Budgets. Auch auf diese Form der Finanzierung besteht ein Rechtsanspruch!  Und zwar unabhängig vom Grad der Behinderung! Dies ist wichtig zu betonen, da in der (Verwaltungs-)Praxis derzeit oftmals noch das Persönliche Budget allein als Finanzierungsform für Menschen mit geringerem Assistenz- und Pflegebedarf angesehen wird. Diese Auffassung ist vor dem Hintergrund der Rechtsansprüche, die aus der Behindertenrechtskonvention, dem Sozialgesetzbuch (Personenzentriertheit!) und dem Persönlichen Budget unmittelbar abgeleitet werden können, nicht länger haltbar. Die Einschränkung der fundamentalen Rechte auf Wahlfreiheit und Selbstbestimmung im oben  ausgeführten Sinne mit dem Grad der Behinderung zu begründen, dürfte zukünftig eigentlich keinen Bestand mehr haben können. Das konkrete Verwaltungshandeln wird sich auf diese Grundprinzipien einstellen und daran messen lassen müssen. Mehr „Ermöglichungsverwaltung“ und weniger „Verhinderungsverwaltung wäre wünschenswert.

Denn: Diese Rechte sind unteilbar, gelten also für alle Menschen!

Diese fundamentalen Prinzipien konkret umzusetzen, im Alltag zu leben und langfristig weiterzuentwickeln, das hat sich die VAUBANaise zur Aufgabe gemacht.

Tradition und Innovation – die VAUBANaise

Die umgesetzte Innovation im oben ausgeführten Sinne spiegelt sich konkret im Nutzungskonzept wider.

Die VAUBANaise ist ein Haus für Junge und Alte, Familien und Alleinstehende, für Menschen mit und ohne Handicap, für solche mit Pflege-und Assistenzbedarf.

Entscheidend ist der Wille zur nachbarschaftlichen Unterstützung. Die Bewohnerinnen und Bewohner können (nicht müssen!) einander im Alltag entsprechend ihrer Fähigkeiten unterstützen. Erforderliche  Assistenz- und Pflegeleistungen werden durch professionelle Dienstleister erbracht.

Das Nutzungskonzept der VAUBANaise vereint somit unterschiedliche Bedürfnisse und Lebenssituationen. Vielfalt als Bereicherung zu entdecken, eine Erkenntnis, die nur im konkreten Alltag miteinander erlebt und erlernt werden kann.

Individuelle Vertragsverhältnisse – ein entscheidendes Strukturmerkmal

Jede Bewohnerin und jeder Bewohner hat einen eigenständigen genossenschaftlichen Mietvertrag abgeschlossen. Dieser Vertrag ist, völlig unabhängig davon, ob ein Handicap vorliegt oder nicht und welchen Grad dieses Handicap hat.

Falls Assistenz- und Pflegeleistungen gewünscht und erforderlich sind, werden diese durch einen Dienstleister erbracht, der mit den entsprechenden Bewohnerinnen und Bewohner eigenständige Dienstleistungsverträge abschließt.

Die Menschen mit Handicap, die beispielsweise in einer Wohngemeinschaft wohnen, haben sich zusätzlich zu einer Auftraggebergemeinschaft zusammengeschlossen, um ihr Verhältnis untereinander vertraglich zu regeln. Eine Regelung bezieht sich zum Beispiel darauf, dass sie sich auf einen Dienstleister, der die Assistenz- und Pflegeleistungen erbringen soll, verständigt haben. Dadurch soll u.a. erreicht werden, dass Leistungen gebündelt werden können und dass das „Kommen und Gehen“ innerhalb der Wohngruppe im Tagesverlauf begrenzt bleibt.

Wohnungskontingente

Um die vielfältige Belegungsstruktur bei der VAUBANaise sicherstellen zu können, wurden bereits in der Projektierungsphase Wohnungskontingente festgelegt. Dies war eine wichtige Voraussetzung dafür, damit der Ansatz der Inklusion auch umgesetzt und gelebt werden kann.

Auf einer Nutzfläche von ca. 3.500 m² sind 40 Wohn- und 3 Gewerbeeinheiten entstanden. Die ersten Bewohnerinnen und Bewohner sind im Juni 2013 eingezogen.

Konkret: die Nutzungsstruktur

Wohngemeinschaft für fünf junge BewohnerInnen mit unterschiedlichem Assistenzbedarf

Auf ca. 230 m² leben fünf junge Erwachsene mit erheblichen kognitiven und körperlichen Handicap zusammen. Sie haben alle einen erhöhten Assistenz- und Pflegebedarf, der bislang vorrangig in stationären Einrichtungen gedeckt wurde. Eine Nachtbereitschaft ist sichergestellt.

Einzelwohnungen für sechs junge Erwachsene mit unterschiedlich hohem Assistenzbedarf

Sechs BewohnerInnen wohnen in einem Bereich (ca. 340 m²) des 2. Obergeschoßes in Einzelwohnungen, die jedoch durch eine Gemeinschaftsfläche verbunden sind. Eine gegenseitige Unterstützung und ein Zusammenleben werden durch diese architektonische Lösung ermöglicht.

Die Eltern der Bewohnerinnen und Bewohner mit Handicap, die in der Wohngemeinschaft und den Einzelwohnungen leben, wurden bei der Erarbeitung des individuell ausgerichteten Assistenz- und Pflegekonzeptes bereits während der Projektierungs- und Bauphase mit eingebunden. Hierbei wurden nicht zuletzt auch die Themen „Abnabelung“ und „Loslassen“ bearbeitet.

Folgend aufgeführte gemeinsame Ziele der Angehörigen wurden im Rahmen des Gesamtprojektes der VAUBANaise umgesetzt:

  • den (richtigen) Zeitpunkt der Abnabelung ihrer Kinder mit Handicap vom direkten, häuslichen und familiären Zusammenhang selbst festlegen zu können und nicht zu verpassen,
  • die Kinder sollten unabhängig von Grad des Handicap nicht in einer stationären oder trägergesteuerten Einrichtung untergebracht werden,
  • keine soziale Ausgrenzung, deshalb keine Eigentumswohnungen, sondern Umsetzung im Rahmen eines genossenschaftlichen Gesamtprojektes.

Wohngruppe VAUBANaise Plus (Betreuung und Pflege)

Diese Gruppe besteht aus 12 Menschen unterschiedlichen Alters, die ca. 570 m² bewohnen.

Die Bewohnerinnen und Bewohner sind kognitiv nicht eingeschränkt, haben jedoch durch Krankheit oder Unfall einen zum Teil sehr hohen Betreuungs- und Pflegebedarf. Gerade für jüngere, bereits pflegebedürftige Menschen sind angemessene Wohnangebote jenseits von Pflegeheimen sehr selten. Die Wohngemeinschaft hat sich als Auftraggebergemeinschaft zusammengeschlossen und auf einen Pflegedienst verständigt.

Freie Vergabe und Gruppe „Milan“

Das weitaus größte Kontingent der VAUBANaise besteht aus Wohnungen unterschiedlicher Größe für Familien, Paare, Alleinstehende..., also, für alle, die das inhaltliche Konzept der VAUBANaise spannend finden und mit gestalten möchten.

„Milan“ hatte als Initiativgruppe für gemeinschaftliches und generationsübergreifendes Wohnen schon in der Projektierungsphase zur VAUBANaise eG Kontakt aufgenommen. Mitglieder von „Milan“ haben 10 Wohnungen im Rahmen des Gesamtprojektes angemietet.

Bei Neuvermietungen, die im Rahmen dieser 10 Wohnungen erfolgen, hat die Gruppe ein hohes Maß an Autonomie.

Studentisches Wohnen

Ein weiterer Bestandteil des Nutzungskonzeptes bildet das studentische Wohnen, das die Möglichkeit eröffnet, Theorie und Praxis zu verbinden.

Das Angebot richtet sich an Studierende verschiedener Ausbildungsgänge in Freiburg, die in der VAUBANaise wohnen und ihr erlerntes Wissen mit Alltagserfahrungen anreichern können.

Insgesamt ist die gemeinsame „Klammer“ bei allen Bewohnerinnen und Bewohnern der VAUBANaise die verlässliche Nachbarschaft und das Thema Inklusion.

Gemeinschaftsraum und Vernetzung

Die VAUBANaise bündelt auf genossenschaftlicher Grundlage die Interessen und Ideen des Zusammenwohnens. Ein großer Gemeinschaftsraum für alle Bewohnerinnen und Bewohner ist deshalb entstanden.

Die Vernetzung des inklusiven Wohnens bei der VAUBANaise mit den sich entwickelnden Inklusionsansätzen des Quartiers Vauban ist ganz entscheidend. Im Quartier Vauban leben derzeit ca. 5.500 Menschen. Ktias, Schule, Vereine, Jugendeinrichtungen, Gewerbetreibende, alle werden mit dem Thema verstärkt konfrontiert. Erste vielversprechende Ansätze für diese Zusammenarbeit gibt es bereits.

Tradition und Innovation: Die Genossenschaft und ihre Finanzierung

Zu diesem Miteinander passt die Rechtsform der Genossenschaft. Genossenschaften stehen seit über 130 Jahren (Tradition!) für Engagement und Solidarität. Bürgerschaftliche Initiativen zu organisieren und ein gemeinsames Ziel zu erreichen, sind Antrieb genossenschaftlichen Denkens und Handelns.

Die genossenschaftliche Idee setzt Transparenz, Solidarität und Mitbestimmung für alle Mitglieder an oberste Stelle und funktioniert seit langem nach dem Prinzip "viele kleine Anteile ermöglichen etwas Großes", dadurch privat finanziert, ohne staatliche Unterstützung und Hilfe.

Die Rechtsform „Genossenschaft“ ist eine solide und stabile Rechtsform zur Umsetzung gemeinsamer Ziele.

Die genossenschaftliche Finanzierung ist mithin eine bürgerschaftliche Finanzierung.

Finanzierung

Ein wesentliches Strukturmerkmal der VAUBANaise besteht darin, dass das Wohnprojekt nicht von einem Investor oder Träger finanziert wird, sondern von den Bewohnerinnen und Bewohner und Anlegerinnen und Anlegern, die sich an der Genossenschaft beteiligen.

Es besteht eine klare Trennung zwischen dem genossenschaftlichen Dauernutzungsvertrag (Mietvertrag), den alle Bewohnerinnen und Bewohner mit der Genossenschaft abschließen und Dienstleistungsverträgen, die zum Beispiel die Bewohnerinnen und Bewohner mit Handicap für Assistenz, Pflege etc. mit einem externen Dienst abgeschlossen haben.

Eigenkapital durch BewohnerInnen und Bewohner und Anlegerinnen und Anleger

Wenn das ursprünglich geplante Eigenkapital (geplante Quote: 40% bezogen auf die Investitionssumme) allein durch die Bewohnerinnen und Bewohner aufzubringen gewesen wäre, wären das, bei einer wohnungsbezogenen Betrachtungsweise, Genossenschaftsanteile in Höhe von ca. 70.000 € gewesen. Dies hätte zu einer sozialen Ausgrenzung geführt. Deshalb hat die VAUBANaise eG beschlossen, dass das erforderliche Eigenkapital zum einen durch die Bewohnerinnen und Bewohner (30.000 € pro Wohnung) und zum anderen durch Anlegerinnen und Anleger (40.000 € pro Wohnung) aufgebracht werden soll.

Motivation und Rendite der Anlegerinnen und Anleger

Das innovative Nutzungskonzept, die Inklusion und eine Investition in Sachwerte ist bei der VAUBANaise für die meisten Beteiligten das Hauptmotiv und weniger die maximale Gewinnerwartung. Die Anteile der nicht im Projekt wohnenden Mitglieder sind dividendenberechtigt. Wer sein Geld bei der VAUBANaise investieren möchte, wird zunächst Mitglied und zeichnet Anteile im Wert von mindestens 5.000 Euro. Die genossenschaftlichen Anteile an der Immobilie lassen nach aktuellen Wirtschaftlichkeitsprognosen eine jährliche Dividende von ca. 3 % erwarten. Mit den Anteilen erwirbt man auch die Möglichkeit, sich auf eine Warteliste für freiwerdende Wohnungen setzen zu lassen.

Zusätzlich ist die Gewährung von projektbezogenen Darlehen mit qualifizierter Nachrangregelung möglich. Diese Darlehen können auch von Banken als sog. „wirtschaftliches Eigenkapital“ bei der Bonitätsprüfung Berücksichtigung finden.

Die „Rendite“ für die Bewohnerinnen und Bewohner

Die Pflichtanteile der Bewohnerinnen und Bewohner sind nicht dividendenberechtigt.

Neben dem inklusiven und sozialen Nutzungskonzept („soziale Rendite“) ist für die Bewohnerinnen und Bewohner das genossenschaftliche Wohnrecht und das Kostenmietenprinzip von großer Bedeutung. Es drohen zum einen keine Eigenbedarfskündigungen mehr. Zum anderen hat das Kostenmietenprinzip zur Folge, dass sich die Genossenschaft mittelfristig von Mietmarkt abkoppelt, da nicht die Marktmiete (Mietspiegelorientierung) maßgebend ist, sondern die Kostenstruktur der Genossenschaft. Dadurch sind in der Regel langfristig stabile Mieten verbunden, ein wichtiges Kriterium, nicht zuletzt für Ältere und Menschen mit geringeren Einkommen.

Genossenschaftlicher Wohnungsbau, der sich am Kostenmietenprinzip orientiert, ist somit der „eigentliche soziale Wohnungsbau“, da keinen Mietsprünge infolge des Auslaufens von  Förderungen und Bindungsfristen zu erwarten sind. Genossenschaftswohnungen sind mithin langfristig dem spekulativen Wohnungsmarkt sowohl bezüglich Mietsteigerungen als auch Privatisierungsbestrebungen entzogen.

Mit dem genossenschaftlichen Wohnprojekt VAUBANaise in Freiburg wird heute schon ein Stück Inklusion ganz konkret umgesetzt, ein Ansatz, der die gesellschaftliche Vielfalt in einer als Einheit erlebten Gemeinschaft fördert. Es wurden Voraussetzungen geschaffen, dass die Inklusion langfristig gelebt werden kann.

Wir sind fest davon überzeugt, dass diese Form des inklusiven Wohnens, nicht zuletzt für Menschen mit hohem Assistenz- und Pflegebedarf, zukünftig verstärkt nachgefragt wird. Was bei uns noch einzigartig ist, ist in anderen Ländern schon Normalität. Der Ansatz und die Diskussion um das neue Bundesteilhabegesetz gehen in diese Richtung. Politik und Verwaltung sind gefordert, sich dieser gesellschaftlichen Entwicklungstendenz nicht zu verschließen, sondern diese aktiv aufzugreifen.